부동산경매는 채권자가 채무자에 대하여 집행권원 및 담보권에 기하여 법원을 통해 부동산을 매각하고, 매수희망자들은 입찰이라는 방법을 통해 최고가매수인을 결정하여 그 매각대금으로 채권자가 만족을 얻는 집행절차를 말하며, 강제경매와 임의경매가 있습니다.

채권자가 집행권원(판결문 또는 공정증서 정본)에 집행문을 부여받아 부동산소재지 관할법원에 경매신청서를 제출하면서 부동산 경매가 시작되는데, 자세한 절차는 아래와 같습니다.

경매신청 → 배당요구 종기기일 → 매각기일 → 매각허가 결정기일 → 매각허각 결정확정 → 잔대금납부 → 배당기일

금전채권에 대한 집행은 금전채권의 만족을 위하여 채무자의 재산중 금전채권(채무자가 제3채무자에 대하여 금전의 급여를 구할 수 있는 각종의 청구권)에 대하여 하는 강제집행을 말합니다.

집행의 대상인 금전채권이란 집행채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 금전의 지급을 목적으로 하는 채권을 말하며, 그 예로 채무자의 예금채권, 보증금, 공사대금채권, 급여 및 퇴직금채권, 대여금채권, 공탁금회수 및 출급채권 등 여러 가지가 있습니다.

금전채권의 만족을 위하여 채무자의 유체동산에 대하여 하는 강제집행을 말하며, 채권자가 집행관에 대하여 집행신청을 하면 집행관은 채무자 소유의 유체동산 중 압류금지물을 제외하고 압류를 실시한 뒤, 압류물을 입찰 또는 호가경매, 그 밖의 적당한 매각의 방법으로 현금화합니다. 또한 민법에서 말하는 동산은 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 원칙적으로 유체동산 집행의 대상이 됩니다.

강제집행신청 → 감정평가 → 매각기일의 지정 → 매각기일 장소통지 → 매각의 실시 → 유찰시 재매각

채권자가 채무자에 대한 대여금 1,000만원 청구소송에서 승소확정판결을 받았는데, 채무자의 재산관계를 파악할 수 없어 강제집행을 하지 못하는 경우 법원절차를 통하여 채무자의 재산을 파악하는 방법으로 재산명시신청과 재산조회신청이 있고, 채무자가 일명 신용불량자로 등록이 되어 상당한 심리적 압박감을 가지게 하는 채무불이행자명부등재신청이 있습니다.

재산명시절차는 일정한 집행권원에 따라 금전채무를 부담하는 채무자가 채무이행을 하지 아니하는 경우에, 법원이 그 채무자로 하여금 강제집행의 대상이 되는 재산과 일정기간 내에 그 재산의 처분상황을 명시한 재산목록을 제출하게 하고 그 진실성에 대하여 선서하게 함으로써 그 재산상태를 공개하는 절차입니다.
이로써 채권자는 채무자의 책임재산을 탐지할 수 있어 강제집행이 용이하게 되고, 채무자의 책임재산을 탐지할 수 있어 강제집행이 용이하게 되는 것을 기대할 수 있습니다.

재산명시절차가 끝난 경우에 채권자의 신청에 따라 법원이 개인의 재산과 신용에 관한 전산망을 관리하는 공공기관 · 금융기관 · 단체 등에 채무자 명의의 재산에 관한 조회를 하고, 그 결과를 재산목록에 준하여 관리하도록 하는 제도로써 아래 중 하나의 요건을 갖추어야 합니다.

채무불이행자명부는 일정한 금전채무를 일정 기간 내에 이행하지 아니하거나 재산명시절차에서 감치 또는 벌칙대상이 되는 행위를 한 채무자에 관한 일정사항을 법원의 재판에 따라 등재한 후 일반인의 열람에 제공하는 명부를 말합니다.

법원의 채무불이행자명부등재결정에 따라 전국은행연합회에 통보되면 채무자는 일명 신용불량자로 등록이 되며, 이 경우 채무자에 대하여 일반 시중은행은 대출중단, 기존대출연장중단, 신용카드발급중단의 조치를 취하며 반드시 그런 것은 아니지만 기존대출금의 조기상환이 이루어질 수 있어 상당한 압박수단이 됩니다.

강제집행을 하려면 우선 집행력이 있는 집행권원이 있어야 하는데 민사소송법 및 민사집행법에 규정된 집행권원으로는 판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정된 지급명령, 공정증서 등이 이에 해당합니다.

집행권원에 집행문을 부여받으려면 원칙적으로 제1심법원에 신청하지만 소송기록이 상급심에 있는 때에는 그 법원에 신청하여야 하고, 공정증서는 공정증서를 작성한 공증인사무소에 집행권원을 첨부하여 신청하여야 합니다.

집행권원에 채권자, 채무자의 주민등록번호 등이 적혀 있지 아니한 경우 집행문신청서에 이를 밝혀야 합니다.
(개인-주민등록번호, 주민등록이 되어 있지 않은 경우 외국인등록증의 등록번호, 국내거소신고증의 국내거소신고번호 등법인- 등기사항증명서에 기재된 법인등록번호, 사업자등록증에 기재된 사업자등록번호 등)
집행문부여신청, 송달증명, 확정증명원의 신청서는 법원 내 민원실에 비치되어 있습니다. 이 증명은 우편으로도 신청할 수 있습니다.

강제집행 필요서류가 구비되면 그 대상이 부동산, 채권, 기타재산권인 때에는 법원에, 유체동산인 경우에는 집행관에게 강제집행을 신청하여야 합니다.